Từ sự "sa lầy" của VinaMegastar: "Cháy nhà ra mặt chuột"

Khi bất động sản (BĐS) còn phát triển sôi động, việc thành lập các công ty đầu tư kinh dinh BĐS bùng nổ mạnh mẽ. Trong số này, chẳng thể phủ nhận có khá nhiều DN năng lực quá yếu kém, trình diễn.# Qua việc nhiều ông chủ địa ốc huy động vốn trái phép được phanh phui mới đây. Một vốn, bốn lời Tình trạng này có đầu đuôi từ quy định năm 2008: các chủ dự án (DA) chỉ cần chứng minh có vốn tự có từ 20% tổng giá trị đầu tư, coi như có đủ năng lực tài chính thực hiện DA, thậm chí có thể là giá trị đã đầu tư ở một DA khác. Đối với 80% còn lại, các cơ quan quản lý chấp thuận đầu tư và cho phép vay từ các nguồn (trong đó có khách hàng). Bởi thế, không thiếu tình trạng các DN chỉ có vốn vài chục tỷ đồng, nhưng sẵn sàng đăng ký đầu tư những DA có giá trị hàng trăm tỷ đồng. Theo ông Trần Du Lịch, Đại biểu Quốc hội đoàn Tp.HCM, không có "chiếc đũa thần" nào để giải quyết trong một sớm một chiều thị trường BĐS quá nhiều méo mó. Tình trạng đầu cơ thái quá, cung – cầu không gặp nhau diễn ra khủng khiếp. 3-4 năm trước, ông Lịch đã "báo động" trước Quốc hội về những khu biệt thự bỏ hoang hàng chục năm ngay xung quanh khu vực Thủ đô Hà Nội. Đến hiện nay, "căn bệnh" đã quá nặng, Nhà nước cũng không thể giải quyết ngay được. Chia sẻ ở giác độ DN, ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết: 3 năm nay, rất nhiều sản phẩm BĐS chẳng thể bán được. Trong khi đó DN vẫn phải trả lãi rất cao (24-25%). Như vậy, tiền mặt của rất nhiều DN đã cạn kiệt – đưa tới một số trường hợp bất hợp pháp: không trả lãi được ngân hàng, lừa đảo khách hàng. Thật ra, phần đông doanh nghiệp BĐS vốn ít, chỉ khoảng 10-20% (tổng giá trị đầu tư) là bước vào đầu tư. Phần còn lại, là "xúc tác" từ ngân hàng và khách hàng. Nếu gặp điều kiện thuận tiện, DA vẫn sẽ phát triển tiếp, nhiều DN kiếm lời rất cao. Bởi chỉ bỏ ra 20%, thu lãi về tới 10%, lãi suất tới 50%, nên quá nhiều người đổ xô vào đầu tư địa ốc. Thực tại cho thấy, mỗi DA hoài cho công tác chuẩn bị đầu tư đã mất khoảng 5-10% giá trị. Phí tổn "tiêu cực", như một số nhà đầu tư cho biết, khoảng 5% trở lên. Chi phí GPMB, chuẩn bị thi công ước chừng 5-10% giá trị DA. Như vậy, sơ bộ để khai triển nhiều DA một lúc, khoản tiền chi cho công tác chuẩn bị là khổng lồ. Với năng lực tài chủ yếu kém, cộng thêm tâm lý "ăn đong" và xu hướng đầu tư theo đám đông, không khó ngạc nhiên nếu trong thời kì tới đây sẽ xuất hiện thêm nhiều DN phải dính vòng lao lý vì chiếm dụng, huy động vốn sai luật pháp từ khách hàng. Ông Nguyễn Văn Đực đưa ra vấn đề khá "nhức nhối" mà nhiều người quên lãng: ở Hà Nội hay Tp.HCM, thị trường BĐS sẽ đổ vỡ trước? Chưa ai có thể khẳng định được nơi nào sẽ "vỡ trận" trước. "Còn vấn đề vỡ lẽ, tôi nghĩ sẽ diễn ra từ nay tới cuối năm. Rất nhiều chuyên gia nước ngoài cũng đã dự đoán tình hình BĐS Việt Nam sẽ đổ vỡ vào cuối năm 2012. Nhưng rõ ràng, sức bền chí chịu đựng của DN Việt Nam rất đáng bái phục, vì kéo dài được tới 2013…", ông Đực khôi hài nói. "Tại anh, tại ả…" Tính từ đầu năm 2013 tới nay, một loạt các DN ngoài ngành xây dựng "nhảy" vào kinh dinh BĐS, khiến tăng trưởng về số lượng rất nhanh. DN nào cũng muốn sở hữu một số dự án BĐS cố định. Có những đơn vị đang kinh doanh hiệu quả ngành nghề riêng của mình cũng "lấn" sang BĐS. Chung cuộc, sự thiếu kinh nghiệm, kỹ năng, tiềm lực quy mô, tài sản thiếu năng động đã buộc họ phải trả giá bằng chính "sức khỏe" của DN mình. Nhiều DN nhận, nếu thị trường vẫn "nóng", ngân hàng thương nghiệp sẽ sẵn sàng cho vay tiếp để hoàn thành DA. Các nhà đầu tư sẽ có lợi nhuận "khủng". Nhưng từ đầu 2011, thị trường BĐS bắt đầu "đóng băng", từ đây các NHTM "thắt hầu bao", ti tỉ DA tức khắc bị ngừng triển khai. Lãi nhà băng vẫn phải trả, hoài duy trì ngay DA vẫn phải tính sổ, đã đẩy các ông chủ kinh dinh BĐS vào tình trạng lỗ nặng và vướng vào vòng lao lý. Theo ông Trương Chí Kiên, Phó TGĐ Công ty Cp Him Lam Thủ đô, trước nhất là do họ không chuyên, không có nghề. Một phần nữa, với không ít các công ty lớn, BĐS chỉ là lĩnh vực tay trái của họ. Do đó, phá sản là nguy cơ hiện hữu. Ông Lê Đình Vinh, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC, chỉ ra hiện tượng này là hệ quả của "lỗ hổng" trong chính sách pháp luật và thả lỏng quản lý quốc gia đối với thị trường BĐS. Rủi ro dễ nhận thấy nhất chính là khách hàng, người dân phải hứng chịu. Khách hàng đầu tư tiền để chủ đầu tư phát triển DA. Khi DA bị đình trệ, khách hàng trở thành chủ nợ của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư phá sản, DA bị đổ bể và phải xử lý về tài sản, bây chừ các ngân hàng vẫn là đối tượng được ưu tiên thanh toán nợ trước. Phần còn lại mới được phân chia cho người dân. Giới chuyên gia BĐS nhận định, sự yếu kém trong nghiên cứu thị trường của DN, việc thiếu thông báo cảnh báo của cơ quan quản lý, các chính sách phát triển nhà ở còn nhiều bất cập (chưa đủ sức khuyến khích DN đầu tư vào phân khúc nhà ở mà tầng lớp cần). Trong khi đó, việc tìm kiếm được địa điểm, xin DA, đền bù giải tỏa là cả một quá trình khó khăn và tốn kém. --------------------------- Ông Tomoyuki Kimura, Giám đốc nhà nước ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) tại Việt Nam ------------------------------------ Thị trường BĐS có vị trí rất lớn trong nền kinh tế, nên khi nó gặp khó khăn kéo dài, nhiệm vụ của Chính phủ là kích thích thị trường ở những điểm hợp lý. Bản thân gói tương trợ đã miêu tả rất rõ ràng, không nhằm vào cứu các doanh nghiệp BĐS nói chung và các phân khúc cao cấp nói riêng, mà dành cho các đối tượng ưu tiên… Giá BĐS đã giảm rất mạnh so với 2 – 3 năm trước đây, có lẽ đây là thời khắc những gia đình có mức thu nhập trung bình thấp có thể mua được nhà với sự tương trợ tài chính cố định từ phía Chính phủ và hệ thống ngân hàng. TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam ------------------------------------ Có thể nói, quốc gia ta không chặt đẹp hình thức góp vốn. Nó không có trong bất cứ văn bản nào của Luật Đầu tư. Trong Bộ luật Dân sự chỉ có quy định về tiền đặt cọc. Theo đó, người dân phải đặt cọc một số tiền, số tiền này sẽ buộc ràng bên mua và bên bán. Nhưng tiền đặt cọc thì DN không tiêu được, chủ đầu tư không được dùng số tiền đó, vì đây chỉ là số tiền khách hàng gửi như một cam kết. Số tiền đặt cọc có thể gửi ở nhà băng và khi ngân hàng thấy số tiền đặt cọc đó có sẵn trong trương mục, họ có thể cho chủ đầu tư vay số tiền tương đương. Như vậy, chủ đầu tư BĐS phải vay ngân hàng và trả lãi đích thực. Còn từ trước đến nay chủ đầu tư dùng tiền tài khách hàng mà không trả bất cứ đồng lãi nào. GS.TSKH Đặng Hùng Võ ------------------------------------ Thực tiễn thị trường BĐS còn nhiều trường hợp giống như Vina Megastar, nghĩa là DN đã đứng trên "bờ vực", tồn tại hay vỡ nợ chỉ trong gang tấc. Thời điểm hiện tại, thị trường BĐS đang "nguội lạnh", vấn đề nợ xấu, hàng tồn kho cao chưa được giải quyết, gói 30.000 tỷ đồng không dành cho phân khúc này, công ty mua bán nợ chưa chính thức đi vào hoạt động, các biện pháp tương trợ khơi thông cũng chưa tác động trực tiếp vào… nên "vỡ lẽ" không có gì đáng sửng sốt. Nhưng cũng không nên lo âu quá, bởi sự "vỡ", nếu có cũng chỉ nằm trong khối nợ xấu, BĐS tồn kho, ở những DN đã "chết lâm sàng", chẳng thể lan rộng. Và đây cũng là cách, dù đớn đau, có thể khiến BĐS lành mạnh nhanh hơn. Theo Gia Lộc (Thời báo kinh doanh) Lo ngại AZLand là “Vina Megastar” thứ hai Nóng trong tuần: Ông chủ Vina Megastar bị bắt, thị trường BĐS rúng động